Divorce amiable et bien immobilier : vendre, racheter ou rester en indivision

Faut-il passer chez le notaire quand on divorce à l'amiable avec un bien immobilier ?

Oui, pour le partage du bien. Toute convention de divorce par consentement mutuel doit contenir, à peine de nullité, l'état liquidatif du régime matrimonial ou la déclaration qu'il n'y a pas lieu à liquidation (article 229-3, 5°, du Code civil). Lorsque la liquidation porte sur des biens soumis à publicité foncière, c'est-à-dire en pratique une maison, un appartement, un terrain ou un garage, cet état liquidatif doit être établi en la forme authentique devant notaire.

Il faut distinguer deux interventions du notaire. La première concerne tous les divorces amiables : le dépôt de la convention au rang de ses minutes, facturé 49,44 € TTC pour le couple. La seconde ne concerne que les couples propriétaires : la rédaction de l'acte de partage du bien, qui est annexé à la convention avant sa signature (article 1145 du Code de procédure civile).

Cet acte ne fait pas entrer de juge dans la procédure. Les époux restent maîtres de leurs choix, conseillés chacun par leur avocat, et le notaire donne au partage la forme exigée pour sa publication au service de la publicité foncière. La même règle vaut si un bien immobilier est attribué au titre de la prestation compensatoire : l'attribution se fait alors par acte notarié annexé à la convention (article 1144-3 du Code de procédure civile).

Vendre, racheter la part de l'autre ou rester en indivision : quelles options pour la maison ?

Trois solutions existent. Aucune n'est meilleure en soi : le bon choix dépend de vos revenus, de votre capacité d'emprunt, du marché local et de vos projets, notamment si vous avez des enfants scolarisés près du logement familial.

Vendre avant le divorce est souvent la voie la plus simple. Une fois le bien vendu et le prêt soldé, il ne reste plus d'immeuble à partager, mais une somme d'argent. Le droit de partage porte sur le partage des biens meubles et immeubles (Service-Public.fr) : si le prix de vente est réparti dans l'état liquidatif, ce partage y entre en principe. Faites-le confirmer par votre avocat ou votre notaire selon votre calendrier de vente.

Rester en indivision suppose de l'organiser. La convention d'indivision doit être écrite, désigner les biens indivis et indiquer la quote-part de chacun, à peine de nullité ; s'agissant d'un immeuble, elle est soumise aux formalités de publicité foncière (article 1873-2 du Code civil). Elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable par une décision expresse, ou pour une durée indéterminée (article 1873-3). Elle règle qui occupe le logement, qui paie quoi et comment le bien sera vendu. Sans convention, le régime légal s'applique et chacun peut, en principe, demander le partage à tout moment.

Comment fonctionne le rachat de soulte en cas de divorce ?

La soulte est la somme que verse l'époux qui garde le bien à celui qui le cède, pour que chacun reçoive au final ce qui lui revient. Service-Public.fr la décrit ainsi : lorsque les biens ne peuvent pas former deux lots de même valeur, celui qui reçoit plus dédommage financièrement l'autre.

Dans la réalité, le calcul intègre l'ensemble du patrimoine : comptes bancaires, véhicules, épargne, et les éventuelles récompenses dues à la communauté ou par elle, par exemple lorsqu'un époux a financé une partie de l'achat avec des fonds hérités. C'est le travail de l'avocat et du notaire de dresser ce bilan complet. La soulte est souvent financée par un nouveau prêt : il faut donc vérifier votre capacité d'emprunt avant de vous engager.

Combien coûte le droit de partage en cas de divorce amiable ?

Le droit de partage est un impôt prélevé sur l'acte de partage. Son taux général est de 2,50 %, mais il est ramené à 1,10 % depuis le 1^er janvier 2022 pour les partages d'intérêts patrimoniaux consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un Pacs (article 746 du Code général des impôts). Service-Public.fr précise un minimum de perception de 25 €.

Il se calcule sur l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens après déduction des dettes qui pèsent sur eux (Bulletin officiel des finances publiques, BOI-ENR-PTG-10-10). Il ne se calcule pas sur le montant de la soulte.

Dans ces exemples, le bien est le seul élément du patrimoine. Si vous partagez aussi de l'épargne ou d'autres biens, leur valeur nette s'ajoute à l'assiette.

Quels sont les émoluments du notaire pour l'acte de partage ?

Les émoluments du notaire sont réglementés : ils ne se négocient pas librement et sont fixés par le Code de commerce. Pour un acte de partage, l'article A444-121 prévoit un émolument proportionnel dégressif, calculé par tranches. Contrairement au droit de partage, son assiette est l'actif brut, sans déduction du crédit.

Le notaire peut accorder une remise d'au plus 20 % sur la part de l'émolument calculée sur les tranches d'assiette supérieures ou égales à 100 000 € (article A444-174 du Code de commerce). La facture finale comprend aussi des frais de formalités et des débours : demandez au notaire un devis détaillé avant de vous engager.

Que devient le crédit immobilier en cours après un divorce amiable ?

La convention de divorce règle les rapports entre les époux, mais elle n'engage pas la banque. Un contrat ne crée d'obligations qu'entre ses parties (article 1199 du Code civil) : si vous avez emprunté ensemble, vous restez tous deux tenus envers le prêteur, même si la convention prévoit que l'un rembourse seul.

Pour qu'un seul époux reprenne le prêt, il faut l'accord de la banque, qui étudiera sa capacité de remboursement : c'est la désolidarisation. La banque peut accepter de modifier le contrat, demander une nouvelle garantie ou exiger un nouveau prêt au nom de l'époux qui conserve le bien. Cette démarche se mène en parallèle du divorce, avant la signature de l'acte de partage. Sans accord de la banque, l'époux qui quitte le bien prend un risque réel : en cas d'impayé, il peut être appelé à payer.

Communauté ou séparation de biens : qu'est-ce qui change pour la maison ?

Sous la communauté légale, régime des couples mariés sans contrat, les biens acquis pendant le mariage sont communs, quel que soit celui qui a payé (article 1401 du Code civil). Restent propres à chaque époux les biens qu'il possédait avant le mariage et ceux reçus par succession, donation ou legs (article 1405). La maison achetée pendant le mariage est donc, en principe, partagée par moitié, sous réserve des récompenses.

Sous la séparation de biens, chaque époux reste propriétaire de ce qu'il acquiert (article 1536). Un bien acheté ensemble appartient aux deux en indivision, selon les proportions indiquées dans l'acte d'achat. Un bien dont aucun époux ne peut prouver qu'il en est seul propriétaire est réputé indivis par moitié (article 1538). Même en séparation de biens, un bien indivis immobilier impose l'acte notarié de partage s'il est partagé dans le divorce.

Si le bien appartient à un seul époux, en propre ou en séparation de biens, il n'y a pas d'immeuble à partager. L'état liquidatif peut alors être établi par les avocats dans la convention, sauf autre bien soumis à publicité foncière ou créances entre époux à régler.

Un bien immobilier allonge-t-il le délai du divorce amiable ?

En général, oui. Les délais légaux restent les mêmes : 15 jours de réflexion après réception du projet de convention (article 229-4 du Code civil), puis 7 jours pour transmettre la convention signée au notaire, qui la dépose dans les 15 jours de sa réception (article 1146 du Code de procédure civile). Mais l'acte de partage doit être prêt au moment de la signature, puisqu'il est annexé à la convention.

Le temps supplémentaire dépend surtout de trois facteurs : l'accord sur la valeur du bien, la réponse de la banque si l'un reprend le crédit, et le délai de rendez-vous chez le notaire. Rassembler tôt le titre de propriété, le tableau d'amortissement et une estimation récente fait gagner du temps. Les étapes complètes sont décrites dans notre guide sur la procédure de divorce par consentement mutuel.

Pour vous et votre ex-conjoint, la convention prend effet, quant aux biens, à la date à laquelle elle acquiert force exécutoire, sauf si elle en dispose autrement (article 262-1 du Code civil).

Combien coûte un divorce amiable avec un bien immobilier chez Divorcial ?

Chez Divorcial, un conseiller vous rappelle, ouvre et constitue votre dossier, puis assure l'administratif et le suivi, tandis que l'avocat de chaque époux, inscrit au barreau, vous conseille et rédige la convention. Le divorce amiable commence à 189 € par époux ; avec un bien immobilier, le prix exact dépend de votre situation et vous est précisé par le conseiller lors de son appel.

Le droit de partage et les émoluments du notaire pour l'acte de partage s'ajoutent toujours aux honoraires, quel que soit l'avocat choisi. Pour notre maison de 300 000 € avec 100 000 € de crédit, ils représentent 2 200 € de droit de partage et environ 4 189 € TTC d'émolument proportionnel de partage, avant éventuelle remise et hors frais de formalités. Retrouvez les autres postes de dépense dans notre guide sur le prix d'un divorce amiable, ou demandez à être rappelé par un conseiller. Si vous avez des enfants mineurs, lisez aussi notre guide sur le divorce amiable avec enfants.

Questions fréquentes

Le notaire est-il obligatoire pour un divorce amiable avec une maison ?

Oui. Lorsque la liquidation porte sur un bien soumis à publicité foncière, l'état liquidatif doit être établi en la forme authentique devant notaire (article 229-3 du Code civil). Cet acte est annexé à la convention de divorce, qui est ensuite déposée chez un notaire comme tout divorce amiable.

Comment se calcule le droit de partage de 1,10 % ?

Il s'applique à l'actif net partagé, c'est-à-dire la valeur des biens moins les dettes. Pour un bien de 300 000 € avec 100 000 € de crédit restant, l'actif net est de 200 000 € et le droit de partage de 2 200 €.

Le droit de partage est-il calculé sur la soulte ?

Non. Il se calcule sur l'actif net partagé, et non sur le montant de la soulte versée par l'époux qui garde le bien.

Peut-on divorcer et rester propriétaires ensemble ?

Oui. Les ex-époux peuvent rester en indivision. Une convention d'indivision écrite, qui désigne le bien et la quote-part de chacun, permet d'organiser l'occupation, les charges et la future vente. Conclue pour une durée déterminée, elle ne peut dépasser cinq ans, renouvelables par décision expresse.

La banque doit-elle accepter que mon ex-conjoint reprenne seul le crédit ?

Oui. La convention de divorce n'engage pas la banque. Tant qu'elle n'a pas accepté la désolidarisation ou un nouveau prêt, les deux co-emprunteurs restent tenus du remboursement.

Les honoraires d'avocat incluent-ils les frais de notaire pour le partage ?

Non. Les honoraires d'avocat rémunèrent la consultation juridique et la rédaction de la convention. Le droit de partage et les émoluments du notaire pour l'acte de partage s'y ajoutent, quel que soit l'avocat choisi.

Information générale, pas un conseil juridique. Ce guide présente le droit applicable au 30 octobre 2026. Chaque situation est différente : seul un avocat peut analyser la vôtre.